ある日突然、岩手の妻の手元に築65年以上の一軒家が残されました。
長年離れて暮らしていた父親が、その家で一人静かに亡くなり、しばらく経ってから発見された。あるいは、相続したものの、誰も住まなくなった実家。そこで、つらい出来事がありました。
もしもあなたが同じ立場で、そんな家を前にしていたら、あなたは今こう感じているのではないでしょうか。
「この家、売れるんだろうか」
「事故物件なんて、どこも相手にしてくれないんじゃないか」
「不動産屋さんに相談したけど、いい顔をされなかった」
もし、ひとつでも心当たりがあるなら、どうかこの記事を最後まで読んでみてください。あなたが今抱えている不安は、決してあなただけのものではありません。そして、その不安には、ちゃんとした「出口」があります。
私はこれまで、訳ありの不動産について調べ、書き続けてきました。その中でわかったのは、「孤独死のあった家は売れない」というのは、半分は誤解だということです。正しい知識と、正しい相談先さえ見つければ、道は開けます。
この記事では、なぜ事故物件は売りにくいのか、その本当の理由から、一般の不動産会社で断られたときにどうすればいいのか、そして信頼できる専門会社の選び方まで、できるだけわかりやすくお話ししていきます。それでは、一緒に見ていきましょう。
「孤独死のあった家は売れない」という思い込みの正体
まず、いちばん大切な結論からお伝えします。孤独死のあった家は、必ずしも「売れない家」ではありません。 適切な手順を踏めば、売却できる可能性は十分にあります。
「でも、現に不動産屋に渋い顔をされたぞ」と思うかもしれません。その気持ち、よくわかります。ですが、それには理由があるのです。まずは、その理由を一つずつほどいていきましょう。
多くの人が抱える「売れないかも」という不安
孤独死と聞くと、多くの方が「家の中で誰にも気づかれず亡くなり、しばらく放置されていた」というイメージを持ちます。そんな家を「もう売れないのでは」と考えてしまうのは、無理もないことです。
実際、他人から見れば「誰も気づかなかった現場」という印象が強く、心理的な負担を感じやすい物件かもしれません。しかし、だからといって、一概に「売却できない」と決まるわけではないのです。
ここで知っておいてほしいのは、あなたが感じている不安の多くは、「正確な情報を知らないこと」から来ている、ということです。人は、よくわからないものに対して、いちばん大きな不安を感じます。逆に言えば、仕組みがわかれば、不安はぐっと小さくなります。
そもそも「事故物件」とは何か
まず、「事故物件」という言葉を整理しましょう。
実は、「事故物件」という言葉に、法律で決まったはっきりした定義はありません。一般的には、自殺や他殺、火災、あるいは孤独死などが起きて、買う人や借りる人が心理的に抵抗を感じるようになった物件のことを指します。
不動産の世界では、これを「心理的瑕疵(しんりてきかし)物件」と呼びます。「瑕疵」とは「キズ」という意味です。建物そのものに壊れた部分があるわけではないけれど、「人の心にひっかかるもの」がある。それが心理的瑕疵です。
たとえるなら、新品の食器なのに「これは昔、誰かが落として割れたものを直したものですよ」と言われると、なんとなく使うのをためらってしまう。あの感覚に近いかもしれません。器そのものは問題なく使えても、気持ちの面でひっかかってしまう。それが心理的瑕疵というものです。
孤独死がすべて「事故物件」になるわけではない
ここが、とても重要なポイントです。孤独死があったからといって、その家が必ず事故物件になるわけではありません。
実は、亡くなり方や発見までの状況によって、扱いが大きく変わるのです。これについては、国が示した明確な基準があります。次の章で、詳しく見ていきましょう。
知っておくべき「告知義務」のルール ― 国の基準
事故物件の売却を考えるうえで、絶対に避けて通れないのが「告知義務(こくちぎむ)」のお話です。少し難しく聞こえるかもしれませんが、ここを理解すると、自分の家がどういう立場にあるのかが見えてきます。できるだけやさしく説明します。
告知義務とは「正直に伝える義務」のこと
告知義務とは、簡単に言えば、家を売るときに、過去にあった出来事を買う人に正直に伝えなければならない義務のことです。
不動産を売るとき、売る人は買う人に対して、その家の状態や過去の出来事を正確に伝える必要があります。特に、自殺や他殺、孤独死といった心理的な影響を与える出来事は、買う人が知っていれば購入をためらうかもしれないため、きちんと伝えなければなりません。
もしこれを隠して売ってしまい、後から発覚したらどうなるでしょうか。買主から「大事なことを隠されていた」として、契約を取り消されたり、損害賠償を求められたりする可能性があります。これを「契約不適合責任」と言います。つまり、隠すことは、後でもっと大きなトラブルを招くのです。だからこそ、正直さがいちばんの守りになります。
2021年にできた国土交通省のガイドライン
では、何をどこまで伝えればいいのか。その線引きは、長い間あいまいでした。同じような事案でも、不動産会社によって対応がバラバラだったのです。
そこで2021年(令和3年)10月、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」というものを公表しました。これは、不動産取引において過去に人の死が生じた場合に、不動産業者がどこまで告げるべきか、その判断基準を整理したものです。
このガイドラインには法的な強制力(必ず従わなければ罰せられる、という力)はありませんが、実際の取引では、不動産会社が告知義務を判断する際の基準として広く使われています。いわば、業界みんなが参考にする「共通のものさし」です。
「告げなくてもよい」とされるケース
このガイドラインで、特に知っておいてほしいのが、「告げなくてもよい」とされるケースがあることです。
取引の対象となる不動産で発生した自然死や、日常生活の中での不慮の死(転倒事故や、食べ物を喉に詰まらせる誤嚥など)については、原則として告げなくてもよいとされています。
つまり、高齢の親が病気や老衰で自宅で亡くなり、すぐに発見されて、室内に汚れや臭いが残らなかったような場合は、事故物件に該当しないと考えられることが多いのです。判断の分かれ目は、「発見の早さ」と「室内への影響の有無」です。
「告げる必要がある」とされるケース
一方で、告知が必要になるケースもあります。孤独死が原因で特殊清掃が入ったケースや、自殺・他殺など事件性が疑われるケースは、心理的な抵抗感が強くなることから、告知義務が生じます。
具体的には、遺体の発見が遅れて室内に臭いや汚れが残り、専門業者による特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、心理的瑕疵があると判断され、告知義務が発生します。
なお、賃貸物件の場合は、こうした死が発生してから概ね3年が経過した後は、原則として告げなくてもよいとされています。ただし、これは賃貸の話で、売買の場合はより慎重に考える必要があります。
ここで一つ、覚えておいてほしいことがあります。素人判断で「これは言わなくていいだろう」と決めつけるのは、とても危険です。後でトラブルにならないよう、迷ったら宅建士や不動産会社にしっかり相談することが大切です。そして、こうした専門的な判断こそ、後ほどご紹介する「専門の会社」が得意とするところなのです。
なぜ一般の不動産会社では断られてしまうのか
ここまで読んで、「告知すれば売れるなら、なぜ不動産屋に断られるの？」と疑問に思った方もいるでしょう。ここでは、その理由を正直にお話しします。これを知ると、「断られたのは自分のせいではない」と、少し気持ちが軽くなるはずです。
理由①：一般の買い手が見つかりにくい
ふつうの不動産売買は、「仲介」という形で行われます。不動産会社が、家を売りたい人と買いたい人の間に立って、橋渡しをするやり方です。
ところが、事故物件の場合、この「買いたい人」を見つけるのが、とても難しくなります。事故物件とみなされると心理的な抵抗が生まれやすく、基本的に買い手がつきづらくなるのです。
不動産会社にとって、仲介は「買い手が見つかって、はじめて報酬がもらえる」仕組みです。買い手が見つかる見込みが薄い物件は、どうしても後回しにされたり、敬遠されたりしがちです。これは、担当者が冷たいからではなく、仕組み上、仕方のない面があるのです。
理由②：専門的な知識と手間が必要
事故物件の売却には、先ほどお話しした告知義務の判断や、特殊清掃、心理的瑕疵の扱いなど、専門的な知識と手間が必要になります。
一般の不動産会社は、ふつうの住宅の売買を主に扱っています。事故物件のような特殊な案件は、経験が少なく、「うちでは難しい」と感じてしまうことが多いのです。料理屋にたとえるなら、和食の店に「フランス料理を作って」とお願いするようなもの。できないわけではないけれど、専門ではないから、得意な店に頼んだほうがいい、というわけです。
理由③：相続直後や放置された空き家という事情
さらに、事故物件は「相続したばかりで判断に迷う」「何年も放置されて老朽化している」といった、別の事情を抱えていることも少なくありません。
建物が古くて再建築が難しい、地方にあって需要が少ない、といった条件が重なると、一般の不動産会社では「これは扱えない」となってしまうことが、現実にあるのです。
つまり、あなたの家が売れないのではなく、「その家を扱うのが得意な会社」にまだ出会えていないだけかもしれない、ということです。
解決の鍵は「訳あり物件専門の買取会社」にある
ここまで、少し重たい話が続きました。でも、ここからは希望のある話です。
一般の不動産会社で断られた家にも、ちゃんと相談できる場所があります。それが、「訳あり物件を専門に扱う買取会社」です。
「仲介」ではなく「買取」という方法
まず、「仲介」と「買取」の違いを説明します。これを知ることが、解決の第一歩です。
「仲介」は、先ほど説明したように、不動産会社が買い手を探してくる方法です。買い手が見つからなければ、いつまでも売れません。
一方「買取」は、不動産会社そのものが、あなたの家を直接買い取ってくれる方法です。買い手を探す必要がないので、話がまとまればスピーディーに進みます。事故物件のように、一般の買い手が見つかりにくい物件こそ、この「買取」が向いているのです。
そして、事故物件や孤独死物件を専門に「買取」してくれる会社が存在します。こうした専門会社は、難しい案件を数多く手がけてきた経験があるため、一般の会社が敬遠する物件でも、適正に査定して買い取ってくれる可能性が高いのです。
専門会社ができること
訳あり物件専門の買取会社には、一般の会社にはない強みがあります。具体的には、次のようなことが期待できます。
事故物件や孤独死物件など、難易度の高い案件を扱ってきた専門チームが対応してくれます。相続したばかりで判断に迷う物件や、管理が難しくなった空き家も相談できます。さらに、再建築が難しい家、老朽化した家、地方の物件など、他社で「難しい」と断られた物件でも、実績があれば対応してくれます。
そして、多くの方がいちばん安心するのが、「現況のまま売却できる」という点です。つまり、わざわざお金をかけて家を解体したり、リフォームしたり、特殊清掃をしたりしなくても、今のままの状態で買い取ってもらえる、ということです。持ち出しの費用がいらないのは、大きな安心材料ですね。
後悔しない専門会社の選び方 ― 5つのチェックポイント
「専門の会社があるのはわかった。でも、どこを選べばいいの？」
そう思いますよね。ここでは、信頼できる専門会社を選ぶための、5つのチェックポイントをお伝えします。これを基準にすれば、大きく失敗することは少なくなります。
ポイント①：事故物件・訳あり物件の実績が豊富か
まず何より大切なのが、事故物件や孤独死物件を扱ってきた実績です。
先ほどの料理の例えと同じで、専門の経験がある会社ほど、適切な対応と、納得のいく査定をしてくれます。「訳あり不動産の専門家」を名乗り、実際に多くの難しい案件を手がけてきた会社を選びましょう。
ポイント②：他社で断られた物件にも対応してくれるか
すでに一度断られている方は、特にここが重要です。再建築不可、老朽化、地方物件など、他社が敬遠するような物件にも実績があるかを確認してください。「他社で断られた物件もOK」とうたっている会社なら、あなたの家にも対応してくれる可能性が高いです。
ポイント③：現況のまま、追加費用なしで売却できるか
解体やリフォーム、特殊清掃などの費用を、あなたが負担しなくて済むかどうかも、必ずチェックしましょう。現況のまま売却でき、持ち出し費用が不要な会社を選べば、余計な出費や手間を避けられます。
ポイント④：査定や相談が無料で、秘密を守ってくれるか
査定や訪問にお金がかかるようでは、気軽に相談できません。査定費用や出張費がすべて無料で、しかも全国に対応している会社が安心です。
そして、事故物件の売却で多くの方が気にするのが「ご近所に知られたくない」という点です。秘密厳守で、近隣に配慮した対応をしてくれるかどうかも、大切な選び方の基準です。プライバシーに配慮し、周囲に知られないよう進めてくれる会社を選びましょう。
ポイント⑤：「相談だけ」でも気軽に受けてくれるか
最後に、「まだ売ると決めていない」「相談だけしたい」という段階でも、快く受けてくれるかを見てください。
良心的な専門会社は、無理に契約を迫ったりしません。「まずは話を聞かせてほしい」という段階から、親身に相談に乗ってくれます。スピードが必要な方のために、最短即日の査定・買取に対応している会社もあります。
まずは「無料相談」から ― 一人で抱え込まないで
ここまで、長い道のりをお付き合いいただき、ありがとうございます。最後に、いちばんお伝えしたいことを書きます。
それは、一人で抱え込まないでください、ということです。
悩んでいる時間が、いちばんもったいない
事故物件や孤独死物件を相続された方の多くが、誰にも相談できず、一人で悩みを抱え込んでしまいます。「こんなこと、誰に話せばいいのか」「家族にも言いづらい」。そうやって時間だけが過ぎていきます。
しかし、空き家を放置すると、建物はどんどん老朽化し、固定資産税などの費用もかかり続けます。悩んでいる間にも、家の価値は下がっていくのです。だからこそ、早めに一歩を踏み出すことが、結果的にあなたを楽にします。
「成仏不動産の正しい買取」という選択肢
そんなあなたの心強い相談先のひとつが、「成仏不動産の正しい買取」というサービスです。
ここは、相続直後の不動産や、数年放置された空き家、そして事故物件・孤独死物件といった、一般的な不動産会社では敬遠されがちな案件を数多く手がけてきた専門の買取サービスです。
先ほどお伝えした5つのチェックポイントを、しっかり満たしています。訳あり不動産の専門チームが対応し、他社で断られた物件や、再建築不可・老朽化・地方の物件にも実績があります。解体やリフォームをしなくても、現況のまま売却でき、持ち出し費用は不要。日本全国に対応し、訪問査定も査定費用もすべて無料です。そして、秘密厳守で近隣に配慮した対応をしてくれます。
何より、「まずは相談だけ」「売るかどうか決まっていない」段階でも、無料査定から安心して利用できるのが、大きな特長です。
無料査定は、未来への小さな一歩
「査定してもらったら、売らなきゃいけなくなるのでは」と心配する必要はありません。査定は無料で、相談だけでも費用はかかりません。売るかどうかは、査定の結果を見てから、あなた自身がゆっくり決めればいいのです。
まずは、あなたの家が今どれくらいの価値があるのか、専門家の目で見てもらう。それだけでも、長く抱えてきた不安が、ぐっと軽くなるはずです。「売れないかもしれない」と一人で思い悩むより、まずはプロに聞いてみる。その小さな一歩が、停まっていた状況を動かすきっかけになります。
つらい出来事のあった家かもしれません。でも、その家にちゃんと区切りをつけて、あなたが前を向いて進んでいくために、専門家の力を借りることは、決して悪いことではありません。
下のリンクから、無料査定の相談ができます。一人で抱え込まず、まずは気軽に問い合わせてみてください。あなたの悩みが、少しでも軽くなることを願っています。
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